L’acquisto in pre asta, come affermato dall’Avv. Daniele Giordano, fondatore di Astafox.com (rivista giuridica di settore) è una particolare forma di acquisto di un bene oggetto di vendita forzata.
In questo caso l’acquirente acquista l’immobile attraverso una vendita privata che avviene prima dell’asta.
Nelle operazioni di acquisto in pre asta il debitore corrisponde al creditore una somma inferiore rispetto a quella che in principio avrebbe dovuto versargli; in estrema sintesi avviene l’estinzione di un debito attraverso un pagamento parziale.
Esempio: Tizio stipula un contratto di mutuo per acquistare una casa ma dei problemi di natura economica gli impediscono di pagare le rate all’istituto di credito. Successivamente la banca decide di avviare una procedura di esecuzione forzata per pignorare l’immobile e venderlo all’asta, con il fine di rivalersi sulla somma derivante dalla vendita.
In buona sostanza la procedura di vendita in pre asta permette di vendere l’immobile prima di arrivare all’asta giudiziaria.
Bisogna rammentare che l’offerta di acquisto in pre asta può essere presentata anche tramite la figura di un terzo: egli propone l’offerta transattiva al creditore in cambio dell’acquisto della proprietà dell’immobile al debitore.
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ToggleAcquisto in pre asta: quali sono i vantaggi per il debitore?
Il debitore esecutato beneficia di una seria di vantaggi che derivano da questa operazione:
ELIMINAZIONE DEL DEBITO RESIDUO = con l’acquisto in pre asta, il terzo acquirente trova un accordo per eliminare il debito.
Esempio: Caio ha la casa all’asta. La casa di Caio va all’asta al prezzo base di € 100.000 con offerta minima fissata a € 75.000,00. La vendita della casa all’asta, che mettiamo avverrebbe a 75.000,00, non riuscirebbe a coprire l’intero debito di Caio con la Banca che ha promosso il pignoramento immobiliare, pari ad € 500.000,00. Successivamente alla vendita dell’immobile, Caio continuerebbe ad essere esposto verso la banca per € 425.000,00. Rispetto a questo debito “residuo”, la banca potrebbe dare luogo a nuovi pignoramenti immobiliari, pignoramenti dello stipendio, pignoramenti dei conti correnti, pignoramenti di altri beni mobili etc..etc..
In sostanza Caio ha perso l’immobile ma non ha risolto i suoi problemi perché si troverebbe costantemente in bali di nuove azioni esecutive dell’istituto bancario.
CANCELLAZIONE DELLA SEGNALAZIONE ALLA BANCA CENTRALE RISCHI
GUADAGNO ECONOMICO = dall’accordo in pre asta potrebbe derivare il pagamento di una somma ulteriore per l’acquisto dell’immobile a favore del debitore esecutato. Quindi verrebbe pagata parte del prezzo al creditore ai fini dell’estinzione della proceduta esecutiva immobiliare ed un’altra parte del prezzo al debitore, consentendogli di realizzare un extra guadagno.
Acquisto in pre asta: quali sono i vantaggi per il creditore?
Il creditore senza il bisogno di accedere ad una procedura di vendita forzata con asta giudiziaria, riesce ad acquistare l’immobile ad un prezzo vantaggioso.
Quali sono i segreti per presentare una buona offerta di acquisto pre asta?
Innanzitutto è utile rivolgersi a dei professionisti che possono coadiuvare il soggetto interessato nella redazione del documento e che possano richiedere ai creditori l’atto di rinuncia ai sensi dell’art. 629 c.p.c. agli utile per mettere il debitore al sicuro da eventuali nuove pretese basate sul titolo di credito di partenza.
Con l’offerta bisogna proporre un pagamento semplice e lineare; la soluzione migliore potrebbe consistere nell’offrire l’intera cifra in un’unica soluzione entro 30 giorni dall’accettazione della proposta da parte del creditore.
Infine bisogna evitare di presentare offerte a ridosso delle aste giudiziarie al fine di non incorrere nell’eventualità di un’aggiudicazione da parte di un soggetto diverso o di trovare un imbattersi nel diniego da parte del debitore.
